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冯仑:房地产公司转型的三个姿势

中国品牌网 时间:2023-02-21 04:31:14 来源:本站  作者:中国品牌新闻社   点击量:109次

  近日,冯仑在“2015亚布力中国企业家论坛夏季高峰会”上发表了演讲。以下为演讲整理:

    到目前为止,房地产公司转型大体上分为三个方法:

    一种是微转型。就是在原来的开发领域(比如住宅领域)做一些细微深耕,如产品更细分、区域更集中、服务更好更全面。

    第二种是小转型。就是转型不转行,在房地产里由住宅扩大到商用、产业地产,再增加一些与房地产领域相关的其他业态。

    第三种是大转型。转型就转行了,比如说万达去房地产化,现在“嫌弃”房地产,另寻新欢去了。

    三种转型姿势不一样。第一种是“刘晓庆式转型”——姐岁数大了,但是外形可以加以修饰,重新整一下,但是基因没有变,眼已经花了,这两件事没法改。这种转型是改了外表,但没办法改实质。

    第二种就是李玉刚或者是蔡康永转型,人还是那个人,身子还是那个身子,但是习性变了,充满温柔,充满智慧。

    第三种有点儿像金星式转型,由哥变成姐,由弟弟变成了妹妹。这个姿势比较狠,一般人下不了手,转型完进入新境界,大家看电视特别的火爆。

    转型动作的大小意味着付出的代价不同,有的代价非常大,要疼;有的代价只是换个姿势,但是不疼;还有的是改了外表,但实质没有改。

    其实,转型最难的是与增长相协调。转型动作越大,增长目标往往会出现阶段性下滑,甚至要放弃一些简单的、按原有方式惯性增长的目标。在这个过程当中,转型会出现一些问题,短期增长速度会放慢。在这种情况下,企业的领导人面临非常大的挑战,有来自于股东的,也有来自于证券分析师的,别人都会骂你怎么会不行了。但是实际上,在这种情况下,如果你把不住方向盘,如果油门和刹车不在你手里,那么千万别转型,否则一转型分析师就骂你,股东就骂你,可能让你下台。只要你一下台,就说证明你错了。但是如果方向盘、刹车、油门都在自己手里,你只管转,哪怕速度慢,也有可能掰过来。

    在转型过程中,公司究竟要在上市资本平台转,还是私下里在非上市公司转,在转的过程中准不准备付出增长的代价,这些都属于目前进入新境界必须要考虑的问题。转型说起来容易,实际上做起来面临的压力非常大。今天为止我们能看到,万科是小转型,以住宅为主增加城市配套服务商,但增加的资源越多,到房地产的其他新领域的增长速度就可能放慢;而万达是要彻底地大转型,准备“金星式”的疼一下,逐渐由哥们变成姐们,这个动作有点大,万达试图要脱离地产,连地产界开会都基本不来了。目前大转型,我们也在观察和学习,今后如果能成功会有很多企业关注这条路。

    每个公司战略和市场环境以及经济阶段不同,转型要选择适合自己的模式。美国快速发展住宅有20年,20多年发展完以后,就出现了一个拐点和不同的选择。一种选择是继续做住宅开发,但是这在美国资本市场上的PE在5倍~7倍就不错,香港一般是3-5倍;另一种选择是减少住宅开发的比重,开始做住宅以外的产业,这就是小转型。

    有一个现象非常有意思。在成熟的资本市场上,作为卖家的公司越来越少,要么退市转型,要么就是加大不卖的部分,这样才能在资本市场上生存。我们国内最近两年有40家开发类的A股房地产公司退出资本市场,转行了,不干了。如果PE在5~7倍,成本太高,融资也不容易,而且每季度看财报,一转型就容易被抛弃。转型时有两种选择,要么是逐步加大持有,但是需要忍耐10~15年;要么把这部分资产从上市公司拿出来,慢慢自己做,这些都是安全的。如果说一直保持一个模式,在PE5~7倍的环境下坚持做下去也有,但是很少——美国也有几家这样的公司,但是比较辛苦。

    万科做了32年,销售额最多过2000亿,但是公司市值是1200~1500亿,嘉里国贸在北京做了30年,不算外地只算北京国贸一期、二期、三期,110万平米,现在估值1500亿。这两个模式是不一样的,但是这30年嘉里模式没动静,媒体上不大能看到,但是开发企业媒体上看到很多,因为开发要卖东西,要吆喝。两个模式证明两个企业领导人不一样,持有的比较持重,比较稳健。开发的企业相对来说在市场上活跃度比较大,因为总是在推东西,然后要融资。嘉里的模型和万科模型都是好公司,都很成功,但是适应不同的阶段和不同的市场。

    万科30年前开始做时肯定没有嘉里实力强,所以嘉里可以在北京做30年。我记得最早在他们工地上走时研究生还没毕业,1984年那个工地开始的。我有一天和刘永好讲,我说大哥这事该你做,你32年,首富也做过,现在该留两个楼。32年前我是22、23岁,当时在工地上沾了一腿泥,当时不懂,看的都是工地。当时我挣80块工资,他已经盖大楼。过去30多年,盖小楼,我们也就十几万平米。

    一句话,还是要看你的策略,看你想干什么,这是每个企业领导人自己心里权衡的事情。

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